Captar imóvel é só metade do trabalho: a outra metade é manter a carteira verdadeira. Imóvel vendido ainda anunciado, preço antigo e proprietário que não responde fazem a imobiliária perder credibilidade e gastar cota de portal com anúncio sem negócio. A solução é combinar captação com ficha completa, revisão periódica de cada imóvel e uma regra clara para o que está parado.
Toda imobiliária conhece a cena: o cliente liga por um imóvel do anúncio e a resposta é "esse já foi vendido". Cada ocorrência custa uma ligação, um cliente irritado e uma parte da reputação. Boa captação e boa manutenção da carteira são a mesma disciplina.
Por que a carteira desatualizada custa caro
- Cota de portal ocupada: o imóvel inativo ocupa um espaço que poderia ser de um imóvel disponível. Veja erros comuns no feed XML.
- Lead sem negócio: o contato chega e não há o que oferecer.
- Tempo da equipe: o corretor liga, atende e descobre que o imóvel não existe mais.
- Confiança: o cliente que encontra anúncio errado procura outro lugar.
- Indicadores falsos: o número de imóveis ativos parece alto, e a imobiliária planeja com base em estoque que não existe.
Captação organizada
Defina de onde vêm os imóveis
Origens comuns: indicação de clientes, placa na fachada, contato com proprietários, parceria com construtoras, captação por anúncio próprio, imóveis de outras imobiliárias em parceria. Registre a origem de cada imóvel no cadastro. Depois de alguns meses, você sabe qual canal rende mais.
Defina quem capta e como é reconhecido
O corretor que capta um imóvel deve ter esse papel registrado, porque isso entra na divisão de comissão. Combine a regra por escrito antes.
Defina uma meta de captação
Metas de captação, separadas das de venda, evitam que a carteira envelheça por falta de renovação. Acompanhe a quantidade captada por corretor e por mês, junto com a qualidade (imóveis com preço realista e documentação em ordem).
Ficha completa na entrada
Um imóvel só deve virar anúncio quando a ficha estiver completa. Uma lista mínima:
- Endereço, tipo, finalidade, metragem, quartos, vagas e características.
- Valor pedido, condomínio e IPTU quando houver.
- Proprietário identificado e documento de autorização de venda ou locação.
- Documentação do imóvel (matrícula, situação de dívidas), conforme o processo da imobiliária.
- Fotos conforme o padrão (veja fotos de imóveis que vendem).
- Data da captação e data da próxima revisão.
Ficha incompleta deve ficar como rascunho, e não publicada.
Revisão periódica da carteira
A revisão é o que mantém a carteira viva. Uma rotina simples:
- Defina uma frequência de contato com o proprietário. Por exemplo, a cada mês ou a cada dois meses, conforme o tipo de imóvel.
- Pergunte três coisas: o imóvel continua disponível, o preço continua o mesmo e há alguma novidade (reforma, desocupação, mudança de condição).
- Registre a resposta no cadastro, com data.
- Atualize ou baixe o anúncio no mesmo dia.
O contato com o proprietário também é uma chance de ajustar preço, quando o imóvel não gera interesse.
Como tratar imóveis parados
Imóvel parado é o que está ativo há muito tempo sem visita ou proposta. Algumas ações possíveis:
- Revisar o preço: compare com imóveis semelhantes e com o feedback das visitas.
- Melhorar o anúncio: fotos novas, título melhor, descrição mais clara.
- Revisar a exclusividade: imóvel sem exclusividade costuma receber menos atenção.
- Conversar com o proprietário: apresentar dados, e não só opinião, sobre o que o mercado diz.
- Retirar de circulação: se o proprietário não responde ou o imóvel não tem condições de venda, melhor suspender do que manter anúncio sem retorno.
A regra pode ser simples: depois de certo tempo sem movimento, o imóvel entra em revisão obrigatória.
Imóvel vendido ou alugado
Quando fechar, o imóvel deve sair de portais e site no mesmo dia. Registre o fechamento no sistema, com data e responsável, para que a saída dos canais seja automática. Isso evita o cliente que liga por imóvel indisponível e libera a cota do portal.
Indicadores da carteira
Poucos números bastam:
- Imóveis ativos, em rascunho e em revisão.
- Idade média da carteira (tempo desde a última atualização).
- Imóveis sem foto ou com ficha incompleta.
- Imóveis sem visita há muito tempo.
- Captações do mês, por corretor e por origem.
Esses indicadores se encaixam no funil de vendas e nos relatórios de gestão de equipe.
Como o Larvon ajuda
O Larvon concentra o cadastro de imóveis, com proprietário, origem, fotos e situação, e aponta o que falta em cada ficha. Alterações e baixas de imóvel refletem nos feeds dos portais e no site, e os relatórios mostram a carteira por situação e por corretor. A central de ajuda explica como importar a carteira existente.
Perguntas frequentes
Com que frequência devo revisar a carteira?
Defina uma frequência fixa de contato com o proprietário, como mensal ou bimestral, e adapte ao tipo de imóvel e ao ritmo do mercado.
O que fazer quando o proprietário não responde?
Tente por mais de um canal e, se não houver retorno, suspenda o anúncio em vez de manter informação incerta.
Vale manter imóvel sem exclusividade?
Pode valer, mas costuma receber menos esforço. Converse com o proprietário sobre as vantagens da exclusividade.
Como saber se o preço está desatualizado?
Compare com imóveis semelhantes à venda e com o retorno das visitas. Imóvel sem interesse por muito tempo é sinal para rever o valor.