A integração com portais imobiliários funciona por um arquivo XML: o sistema da imobiliária gera um arquivo com todos os imóveis a anunciar, num formato definido pelo portal, e o portal lê esse arquivo para criar e atualizar os anúncios. No ZAP Imóveis, VivaReal e OLX, o formato documentado pelo Grupo OLX é o VRSync. Os leads fazem o caminho inverso e voltam para o CRM.
Este artigo explica o mecanismo para quem anuncia em portal e quer entender por que um anúncio é recusado ou por que o lead não chegou. O guia de CRM imobiliário mostra como a integração se encaixa no resto do sistema.
Como funciona a integração com portais imobiliários?
O sistema da imobiliária publica um arquivo XML com o acervo a anunciar, e o portal lê esse arquivo e cria, atualiza ou retira os anúncios. Quando alguém pede informação no portal, o lead é enviado de volta ao sistema, ligado ao código do imóvel.
Ou seja, são dois fluxos. O de ida leva os imóveis do CRM para o portal; o de volta traz os interessados do portal para o CRM. Uma integração completa precisa dos dois: publicar sem receber o lead obriga alguém a copiar contato de e-mail para o sistema na mão.
O que é o feed XML de imóveis?
Feed XML é um arquivo de texto estruturado, publicado num endereço da internet, que descreve cada imóvel com campos padronizados: código, título, tipo, valores, área, localização, fotos e contato. O portal acessa esse endereço e processa o arquivo.
A vantagem é que o arquivo representa o acervo atual. Se o preço muda no CRM, muda no arquivo; se o imóvel é vendido e sai do arquivo, o portal deixa de recebê-lo. Como e quando cada portal processa essas mudanças é definido pelo próprio portal, por isso vale conferir a documentação ou o suporte de cada um.
O que é o VRSync e quais portais usam esse formato?
VRSync é o formato de XML documentado pelo Grupo OLX, dono do ZAP Imóveis, VivaReal e OLX, para receber anúncios de imóveis. Segundo a documentação, os formatos diferentes do VRSync seriam desligados em outubro de 2024, e o antigo formato ZAP está em modo de manutenção.
Na prática, quem anuncia nesses três portais por integração depende de um sistema que gere o XML no padrão VRSync. Se o seu sistema ainda usa outro formato, pergunte ao fornecedor como ele trata essa mudança.
Quais campos o XML precisa ter para o anúncio ser aceito?
No VRSync, todo anúncio precisa de código único, título, tipo de transação, localização, mídia e contato. A documentação também fixa limites: título entre 10 e 100 caracteres, descrição entre 50 e 3.000 caracteres sem tags HTML e no mínimo 5 imagens por anúncio.
- Código do anúncio (ListingID): de 1 a 50 caracteres, único por imóvel.
- Título (Title): entre 10 e 100 caracteres, sem HTML.
- Tipo de transação (TransactionType): venda, aluguel ou venda e aluguel.
- Localização (Location): país, estado, cidade, bairro e CEP são obrigatórios; o endereço completo é opcional, e o anunciante escolhe se exibe só o bairro, a rua ou tudo.
- Mídia (Media): no mínimo 5 imagens, em JPG, com até 7 MB cada; vídeo, apenas um, do YouTube.
- Contato (ContactInfo): nome e e-mail obrigatórios.
- Detalhes (Details): descrição entre 50 e 3.000 caracteres; preço de venda em número inteiro, sem pontuação, quando a transação inclui venda; área informada em metros quadrados.
Por que o portal recusa um anúncio?
Na maioria das vezes, porque falta um campo obrigatório ou um campo está fora do limite. Os casos mais comuns, pelo que a especificação do VRSync exige, são imóvel com menos de 5 fotos, título curto ou longo demais, descrição com menos de 50 caracteres ou com HTML, CEP ausente e contato sem e-mail.
Esses problemas nascem no cadastro, não no portal. Por isso o sistema precisa mostrar, antes de publicar, o que falta em cada imóvel. Para conferir o texto do anúncio, o verificador de anúncio grátis analisa título e descrição e aponta o que está faltando, como bairro, quartos, área e cidade.
O que são os tipos de publicação, como destaque, no XML?
São níveis de exposição do anúncio no portal, informados no campo PublicationType. A documentação do VRSync lista os valores STANDARD, PREMIUM, SUPER_PREMIUM, PREMIERE_1, PREMIERE_2 e TRIPLE, e o campo não é obrigatório.
A quantidade de anúncios em cada nível depende do contrato da imobiliária com o portal. O sistema só indica qual imóvel vai em qual nível; quem define quantos destaques você tem é o seu plano no portal.
Como o lead do portal volta para o CRM?
No Grupo OLX, o lead é enviado ao sistema do anunciante por webhook: uma requisição HTTPS POST com os dados em JSON, um lead por vez. A entrega é considerada bem-sucedida quando o sistema responde com um código HTTP da família 2xx.
Se a resposta for outro código, a documentação prevê até 3 novas tentativas, e os leads que falham ficam guardados por até 14 dias. Entre os dados enviados estão nome, e-mail, telefone, a mensagem do interessado e o código do anúncio no sistema do cliente, que é o que liga o lead ao imóvel certo no CRM.
E os outros portais, como Chaves na Mão e Imovelweb?
Cada portal, ou grupo de portais, publica a própria especificação de XML, com campos e regras diferentes. Um sistema que integra vários portais precisa gerar um arquivo no formato de cada um a partir do mesmo cadastro, e não pedir que você cadastre o imóvel de novo.
O ponto em comum é que, quanto mais completo o cadastro, menos anúncios são recusados em qualquer portal. Fotos suficientes, descrição de verdade e localização com CEP resolvem a maior parte dos problemas.
O que a lei exige do anúncio que vai para o portal?
O mesmo que vale para qualquer anúncio de imóvel. A Lei 6.530/1978 proíbe anunciar sem autorização escrita do proprietário (art. 20, III), fazer anúncio sem o número de inscrição no CRECI (art. 20, IV) e anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem o número de registro do loteamento ou da incorporação (art. 20, V).
A Resolução COFECI 1.065/2007 complementa: o número aparece precedido da sigla CRECI, com a letra “J” no caso de pessoa jurídica. Portal é divulgação publicitária como qualquer outra, então essas regras valem também para o anúncio gerado pelo XML.
Como o Larvon faz a integração com portais?
No Larvon, o imóvel é cadastrado uma vez e publicado nos portais ativos do plano: ZAP Imóveis, VivaReal, OLX, Chaves na Mão, Imovelweb, Wimoveis, Casa Mineira e CRECI. O painel mostra o status de cada portal, e o lead que chega volta automaticamente para o funil do CRM, já com o corretor definido pela roleta.
O mesmo cadastro gera o site próprio da imobiliária, com página por imóvel, bairro e cidade. É o que explica a página site para imobiliária que aparece no Google. A distribuição do lead entre corretores está no artigo sobre roleta de leads, e os planos estão na página de preços.
Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Antes de aplicar a uma situação concreta, confirme com um advogado ou com o CRECI da sua região.
Fontes
- Grupo OLX Developers — Formatos de XML aceitos: VRSync como formato aceito; formatos diferentes seriam desligados em outubro de 2024; formato ZAP em manutenção.
- Grupo OLX Developers — VRSync, elemento Listing: campos obrigatórios do anúncio, título de 10 a 100 caracteres, mínimo de 5 imagens JPG de até 7 MB, CEP obrigatório e valores de PublicationType.
- Grupo OLX Developers — VRSync, elemento Details: descrição de 50 a 3.000 caracteres sem HTML, preço inteiro em BRL e área em metros quadrados.
- Grupo OLX Developers — Integração de leads via webhook: lead via HTTPS POST em JSON, sucesso com código 2xx, até 3 novas tentativas e guarda por até 14 dias.
- Planalto — Lei 6.530/1978 (regulamenta a profissão de corretor de imóveis): art. 20, III, IV e V: vedações sobre anúncio sem autorização, sem número de inscrição e de loteamento ou condomínio sem registro.
- COFECI — Resolução 1.065/2007 (número do CRECI em divulgações publicitárias), publicada pelo CRECI-SC: forma de exibir o número do CRECI na divulgação publicitária.
Perguntas frequentes
O que é integração com portais imobiliários?
É a ligação automática entre o sistema da imobiliária e os portais. O sistema publica um arquivo XML com os imóveis, o portal lê esse arquivo para criar e atualizar os anúncios e os leads voltam para o CRM.
O que é VRSync?
É o formato de XML documentado pelo Grupo OLX para receber anúncios de imóveis no ZAP Imóveis, VivaReal e OLX. Segundo a documentação, os formatos diferentes do VRSync seriam desligados em outubro de 2024.
Quantas fotos o anúncio precisa ter no ZAP e no VivaReal?
Pela especificação do VRSync, no mínimo 5 imagens por anúncio, em formato JPG e com até 7 MB cada.
Por que meu imóvel não aparece no portal?
Os motivos mais comuns são campo obrigatório faltando ou fora do limite: menos de 5 fotos, título fora de 10 a 100 caracteres, descrição com menos de 50 caracteres ou com HTML, CEP ausente ou contato sem e-mail. Também depende do seu contrato com o portal.
Como o lead do portal chega no CRM?
No Grupo OLX, por webhook: o portal envia cada lead ao sistema por HTTPS POST, em JSON, com nome, contato, mensagem e o código do anúncio. Se o sistema não confirmar o recebimento, há até 3 novas tentativas.
Preciso ter contrato com o portal para usar a integração?
Sim. A integração entrega os anúncios ao portal, mas a publicação e a quantidade de destaques dependem do plano que a imobiliária contrata diretamente com cada portal.